来源：文/记者赵晓琳

摘要：总体来看，目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金。

在国家房地产调控持续从紧的背景下，进入10月以来，房地产私募基金呈现大爆发态势，密集成立。

根据清科研究中心统计，截至三季度末，已有新募房地产投资基金22支，募集到位32.25亿美元。再追踪最新数据显示，至11月中旬，新募房地产PE（包括正在募集的基金）已达55支。

单一数字稍显单薄，或许比较才能说明问题。清科研究中心分析师傅喆告诉记者，在整个PE市场的投资行业分布方面，三季度完成的私募股权投资交易分布于22个一级行业，其中房地产行业后来居上，且单笔投资规模较大，以18起投资案例和12.69亿美元的交易规模跃居各行业案例数量和投资金额榜首。

地产投资基金的井喷与该行业的宏观调控密不可分。自2010年4月起，内地房企于资本市场直接融资、于银行市场间接融资、甚至借道信托实现曲线借贷等融资途径逐一被收紧，由此，形形色色的本土地产投资基金开始异军突起，至此发展不足两年，在中国仍属PE新兴领域，但其发展之迅猛则远超市场预期，这一新兴的PE细分子行业发展鱼龙混杂，也将考验相关部门监管智慧。

总体来看，目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团(600383,股吧)旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。双方在成立背景、基金管理和投资策略方面均已呈现分野，各自在探索适合当前中国房地产行业政策环境和现状的发展道路。

但不少PE人士对记者表示，自去年以来，在国家房地产调控重拳下，房企资金急缺，融资渠道创新已经成为众多房企工作重心之一，在这种内生需求的推动下，房企设立的基金或比专业机构设立的基金发展得更生猛，但这也会带来一系列募资和监管问题。

对此，清科研究中心分析员傅喆认为，房地产企业运作私募房地产投资基金的优势在于其对行业走势、企业特点、项目运作及资金需求均有深入了解，对于项目的判断和管理更能够做到专业、专注，同时能够凭借自身在业内的资源网络和经验积累，为被投企业或项目带来更完备的增值服务。此外，除作为单纯的融资渠道外，私募房地产基金也将在调控政策下房地产企业的战略转型中扮演这重要角色。通过参与设立房地产基金，房地产企业集开发商和投资人身份于一身，有助于其参与产业整合，助推产业升级。

但其短板在于缺乏基金运作经验而面临募资困境、基金定位模式不明和人才缺乏的主要困难。具体来说，目前，由于国家楼市调控政策频出重拳，房地产企业设立基金的初衷更多的是解决自身资金压力，缺乏历史业绩和品牌沉淀，使募集过程中投资者对于基金的业绩表现评估成为难点，再加上部分投资者对于国家宏观经济政策走向及房地产行业发展判断不一，更增加了募资难度。而房地产公司自设的基金，往往会投向与己相关的地产项目，这种关联交易，难消LP对其运作过程中产生利益输送等质疑。

“此外，房企设立的基金是国家房地产调控政策下催生出的中国特色产物，基金的投资策略、退出机制和风险控制等方面尚不成熟、完善。”傅喆进一步补充。

值得一提的是，已有房企旗下的PE通过“引入外援”来纾困。

但有地产PE人士对记者表示，“引入外援”在房企系地产PE尚属少数派，且初试啼声的私募房地产基金尚未形成行业标准，亦未明确监管归属，已经出现部分新兴机构借募集基金之名，聚集民资，变相炒房，对行业健康发展造成不利影响。目前，无论是房地产基金本身，还是房地产企业通过设立房地产基金进行融资，均在政府管控范围之外。如何保障投资人利益、充分揭示基金的投资风险是房地产基金发展中面临的一个重要问题。